FAQ | Frequently Asked Questions
Domande che ci vengono poste frequentemente
con relativa nostra risposta ...
VALUTAZIONE | COMPRAVENDITA | LOCAZIONE | LOCAZIONE TURISTICA | VARIE
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Che cos'è l'audit documentale?
E' l'attività finalizzata all’accertamento e riscontro tra lo stato documentale e le prescrizioni normative.
Che cos'è la due diligence immobiliare?
E' l'attività finalizzata all’accertamento e riscontro tra lo stato documentale, le prescrizioni normative e lo stato di fatto con l’individuazione delle eventuali difformità e/o delle necessarie attività di adeguamento e/o trasformazione, con la quantificazione degli oneri economici necessari.
Che cos'è il metodo del costo (Cost approach)?
E' il metodo finalizzato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione o di sostituzione dell’edificio, eventualmente deprezzato.
Che cos'è il metodo del mercato (Market approach)?
E' il metodo finalizzato a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso il prezzo di mercato rilevato per immobili simili.
Che cos'è il metodo del reddito (Income approach)?
E' il metodo finalizzato a determinare il valore di mercato di un immobile attraverso il reddito ritraibile da esso erogato.
Che cos'è il procedimento di stima?
E' il modo con cui si conduce un’operazione estimativa per giungere alla soluzione di un problema o ad un risultato. Tramite i procedimenti di stima si giunge alla formulazione quantitativa del valore di mercato.
Che cos'è il rapporto di valutazione (o perizia di stima)?
E' il documento che raccoglie le direttive di un incarico, le finalità della valutazione, il metodo ed i risultati dell’analisi che hanno portato alla stima del valore attribuito all’immobile.
Che cos'è il valore di mercato?
E' l'importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.
Chi è il valutatore immobiliare?
E' il soggetto che possiede le necessarie qualifiche, conoscenze, abilità e competenze per esercitare l’attività di stima e valutazione immobiliare.
Rispetto a quali parametri è definito il segmento di mercato?
Il segmento di mercato, ai fini dell’analisi economico-estimativa, è definito rispetto ai seguenti principali parametri:localizzazione; economico; caratteristiche del sito; destinazione; tipologia immobiliare; tipologia edilizia; dimensione; caratteri della domanda e dell’offerta; forma di mercato; filter; fase del mercato immobiliare.
Quale sono le fasi di un mercato immobiliare?
Il mercato immobiliare individua le principali fasi in riferimento all’andamento ciclico del mercato stesso:
− fase di recupero: i prezzi sono stabili e il numero delle transizioni inizia a crescere;
− fase di espansione: i prezzi e il numero delle transizioni sono in crescita: la domanda è maggiore dell’offerta;
− fase stabile: numero di transazioni e prezzi sono sostanzialmente identici alle osservazioni effettuate nel periodo immediatamente precedente;
− fase di contrazione: i prezzi sono stabili e il numero delle transizioni inizia a diminuire;
− fase di recessione: i prezzi e il numero delle transizioni diminuiscono.
Cosa rappresenta la superficie commerciale o convenzionale vendibile di un immobile?
Rappresenta la somma delle superfici coperte, dove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm., mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 cm.; delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte-sottotetto, box, etc.). Trova applicazione nella prassi professionale delle agenzie immobiliari ai fini della determinazione del valore di mercato corrente di un immobile.
Che cos'è la relazione tecnica di conformità ?
La Relazione Tecnica di Conformità è un documento, redatto da un tecnico, con il quale si attesta la conformità edilizia, urbanistica e catastale di un immobile. Prevede sopralluogo nell'immobile, accesso agli atti presso l'ufficio tecnico comunale e catasto.
Che cos'è la proposta di acquisto ?
La proposta d’acquisto è la dichiarazione scritta del promittente acquirente di voler acquistare un immobile ad un determinato prezzo e condizioni. Contiene al suo interno tutte le informazioni inerenti la titolarità, la provenienza, la regolarità edilizia e catastale, gli impianti, il condominio, i vincoli, etc. del bene stesso ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di deposito fiduciario che si commuterà in caparra al perfezionamento dell'affare. Una volta firmata per accettazione dal venditore si converte automaticamente in un contratto preliminare.
Cosa si intende per atto di provenienza ?
Per atto di provenienza si intende quel documento che attesta la titolarità di un diritto reale su un bene immobile in capo ad uno o più soggetti.
Come posso tutelarmi nella vendita o acquisto di un immobile proveniente da una donazione ?
Attraverso una polizza assicurativa, in sostanza è assicurato l’atto di acquisto di un immobile che il venditore ha ricevuto in donazione, nel caso in cui la vendita fosse contestata da un erede legittimario del donatore. Sottoscrivendo una polizza si garantisce, in pratica, la validità dell’atto di compravendita e si evita la restituzione dell’immobile all’erede legittimario. La compagnia assicuratrice si fa carico di versare all’erede una somma equivalente al valore dell’immobile già dopo il primo grado di giudizio come previsto dal codice civile, garantendo la sua rinuncia ad ulteriori richieste. Sono a carico della compagnia assicuratrice anche eventuali spese legali.
In caso di vendita di un immobile notificato c'è il diritto di prelazione dello Stato ?
Tra gli obblighi indicati dal D.lg. 42/2004 per i detentori o possessori di un immobile sottoposto a tutela, vi è quello di dover denunciare il trasferimento di proprietà del bene entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione dell'atto. Il Ministero, la Regione o gli altri enti pubblici territoriali interessati, hanno facoltà di acquistare in via di prelazione i beni culturali alienati a titolo oneroso, al medesimo prezzo stabilito nell'atto di alienazione. Complessivamente il diritto di prelazione può essere esercitato entro sessanta giorni dalla ricezione della denuncia ovvero entro centottanta giorni se è presentata tardivamente o risulti incompleta. Allo scadere dei termini previsti dalla norma, il bene culturale può essere preso in consegna dal nuovo proprietario.
Che cos'è la cedolare secca sugli affitti?
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Quali sono i principali tipi di contratti di locazione ad uso abitativo?
§ durata minima anni 4+4 (art. 2, co. 1, L. 431/98)
§ durata minima anni 3+2 (art. 2, co. 3, L.431/98)
§ natura transitoria, durata massima 18 mesi (art. 5, comma 1, L. 431/98)
§ natura transitoria per le esigenze degli studenti universitari, durata da 6 a 36 mesi (art. 5, commi 2 e 3, L. 431/98)
§ canone e durata libera (per esclusione ex L. 431/98, art. 1, co. 2, lett. a)
§ natura turistica (art. 53, D.Lgs. 79/11; art. 1, co. 1, lett. c), L. 431/98)
§ per immobili di interesse storico-artistico (art. 1, co. 1, lett. a), L. 431/98)
Chi si occupa della registrazione del contratto di locazione?
Ci occupiamo noi telematicamente della registrazione e conservazione per dieci anni della copia originale
Come posso pagare le imposte di bollo e registro?
Verranno corrisposte a noi che provvederemo a versarle contestualmente alla registrazione telematica del contratto di locazione
Cosa si intende per canone concordato?
Per canone concordato si intende quello risultante da un calcolo secondo quanto previsto negli accordi territoriali stipulati dalle associazioni di categoria a tutela di locatori ed inquilini.
Se applico il canone concordato posso usufruire della cedolare secca agevolata?
Si, si può applicare l'imposta sostitutiva al 10%.
Cos'è l'attestazione di rispondenza per i contratti di locazione a canone concordato?
In caso di stipula di un contratto senza l'assistenza delle organizzazioni di categoria firmatarie dell’accordo (proprietari e/o inquilini), l’attestazione viene rilasciata da una di esse e conferma la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale.
A cosa serve l'attestazione di rispondenza per i contratti di locazione a canone concordato?
E' necessaria ai fini dell'ottenimento delle agevolazioni fiscali quali l’applicazione della cedolare secca al 10% e le altre agevolazioni in materia di IRPEF ed imposta di registro.
Che requisiti devono possedere gli immobili concessi in locazione turistica?
I requisiti strutturali ed igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione e le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti installati ai sensi della normativa vigente.
Quale documentazione è necessaria produrre?
L'attestato di prestazione energetica, il certificato di abitabilità, il certificato di conformità dell'impianto elettrico e termoidraulico, una polizza assicurativa oltre ai documenti personali del locatore e catastali dell'immobile.
Cosa si intende per locazione breve?
Una locazione ad uso turistico che non può superare i trenta giorni.
Quali servizi vengono forniti dal proprietario?
Il contratto di locazione comprende la fornitura di utenze, wi-fi e, se disponibile, aria condizionata e posto auto.
Quali sono i servizi forniti dall’agenzia?
Servizi accessori tra i quali la fornitura di biancheria, il cambio delle lenzuola (al termine di ogni pernottamento), la pulizia dei locali (al termine di ogni pernottamento).
Sono previsti servizi supplementari su richiesta degli ospiti?
Con una rete di contatti siamo in grado di soddisfare le varie richieste come ad esempio chef a domicilio o un’esperienza di scuola di cucina o come anche il noleggio di auto/moto, o il servizio di guide turistiche o interpreti.
Cos’è il servizio di benvenuto?
La nostra “Guida di benvenuto” include - Informazioni di contatto del Professionista Immobiliare - Indicazioni stradali per raggiungere la proprietà - Istruzioni per il parcheggio - Informazioni sull'accesso alla proprietà e sull’accoglienza all’arrivo - Istruzioni varie sui servizi
Cos'è il Welchome book?
Tutti gli ospiti troveranno, all’interno della proprietà, un “Welchome book” con indicazioni sull’utilizzo delle utenze, su come gestire la raccolta differenziata e le regole della casa.
Come vengono gestite le tariffe?
La tariffa base predefinita viene indicata al momento della firma del mandato, pubblicata e memorizzata nella pagina delle impostazioni delle tariffe. Nel calendario delle tariffe, inoltre, viene stabilito di sostituire la tariffa base con una tariffa diversa per giorni specifici o periodi di tempo definiti.
Come e quando ricevo i pagamenti?
Trimestralmente insieme ad un dettagliato report.
Cos’è la tassa di soggiorno?
Le locazioni turistiche soggiacciono al tributo locale dell’imposta di soggiorno ai sensi dei vigenti regolamenti approvati con delibere del Consiglio Comunale degli Enti interessati.
Posso applicare la cedolare secca?
Un privato che intende affittare per brevi periodi un immobile ad uso abitativo, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, può fruire dell'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca con aliquota al 21%.
Chi rilascia l’attestazione di conformità degli impianti?
Per gli impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, la dichiarazione di conformità, qualora non sia stata prodotta o non sia più reperibile, può essere sostituita da una dichiarazione di rispondenza. Tale dichiarazione deve essere redatta da un professionista, iscritto all’albo professionale, che abbia esercitato la professione, per almeno cinque anni, nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione, ed è redatta sotto la sua personale responsabilità, a seguito di sopralluogo ed accertamenti.
Che cos'è l'APE - Attestato Prestazione Energetica?
L'Attestato Prestazione Energetica (prima delle modifiche del decreto 63/2013 veniva chiamato ACE - Attestato Certificazione Energetica) è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un immobile.
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